משקיעים זהירים, שאינם אוהבים כל כך להסתכן ובכל זאת מחפשים תשואה נאה לכספם, שואלים את עצמם לא אחת- מהו אפיק ההשקעה המועדף?

בסביבת עולם של ריבית אפסית המשקיעים מחפשים כל הזמן אפיקי השקעה טובים.

החיפוש אחר תשואה גבוהה מעמיד את המשקיעים מול סיכוני שוק לא מעטים.

רבים מהמשקיעים פונים לאפיקי השקעה בתחום הנדל”ן. ציבור המשקיעים מרגיש נוח שכן שוק הנדל”ן יציב לעומת שווקי סחורות, המניות, והמט”ח. צריך לזכור שהמשקיע לא מרגיש תנודתיות כמו בשווקים אחרים היות ושוק הנדל”ן אינו סחיר.

בנוסף המשקיעים חושבים שגם אם ההשקעה בסוף לא תצליח הם לא יפסידו את הקרן עצמה.

טענה זו נכונה ברוב המקרים, אבל אם חלילה זה קורה אז זה כואב במיוחד.

למה השקעות נדל"ן בחו"ל מסוכנות?

מצד אחד שוק הנדל”ן נמצא בעליה מתמדת, וישנם אפילו עסקאות המניבות תשואות דו ספרתיות, ומצד שני אנו שומעים על מקרים של משקיעים שלא הרוויחו, ואפילו הפסידו לא מעט כסף.

למה זה קורה?

זה קורה משתי סיבות עיקריות:

חוסר מקצוענות ועצלות –  כאשר מבצעים עסקאות מעבר לים, אין מקום לעצלנות. יש לעשות עבודת שטח מקיפה. לעיתים מעבר מרחוב אחד לרחוב שני יכול לעלות את רמות המחירים ב- 20% יותר. אני אוהב לתת את הדוגמה שהמרחק משדרות רוטשילד לתחנה מרכזית היא בסך הכול 500 מטר.

עסקאות מורכבות – עסקאות נדל”ן ובמיוחד שהן עסקאות יזמיות מעבר לים, רמות הסיכון שלהן עולות באופן ניכר. הסיבה היא שאלו הן עסקאות מורכבות וישנם משתנים רבים שיש לקחת בחשבון. גם אם רוב המשתנים יתממשו ברמת ודאות גבוהה, מספיק שחלק קטן לא יתממש או לא יעמוד בתחזית העסקית, ואז כל כדאיות הפרויקט תהיה מוטלת בספק.

 לדוגמה משקיע מבצע השקעה במיזם נדל”ני ועל פי התחזית העסקית התשואה הצפויה תעמוד על 18%. יש סבירות גבוהה של 90% שהיזם יקבל היתר בניה בזמן, 90% שהבנק יאשר את המימון, 90% הוא יעמוד בלוחות הזמנים, ו- 90% ששווי השוק והאזור יעלו. לפי חישוב זה (90% בחזקת 4) אנו מקבלים 0.656% הצלחה. נכפיל את אחוז ההצלחה כפול התשואה וכבר אנו מקבלים תשואה של 11.8% וכל זאת בהנחה שיש רק 4 משתנים (דבר שרחוק מהמציאות) ושכולם בסבירות גבוהה יתממשו.

אז איך ממזערים סיכונים?

קודם כל להיות מקצוענים וחרוצים והדבר השני לחפש את העסקאות הפשוטות. כי אם זה לא פשוט, זה פשוט לא עובד!

הבעיה שקל לדבר בקלישאות ובפועל קשה ליישם.

עסקאות נדל"ן קלאסיות(עסקה ישירה או באמצעות קרן)

ישנן שתי אופציות מקובלות להשקעה בנדל”ן בחו”ל: השקעה באמצעות השקעה חברתית (באמצעות קבוצה), או השקעה ישירה בנכס.

בהשקעה ישירה בנכס יש שליטה מלאה על העסקה, יש שקיפות, הנכס בבעלות המשקיע (טאבו).

החסרונות בעסקה כזו שיש צורך רב בידע זמן ומשאבים. והתשואה אינה גבוהה.

האופציה השניה היא באמצעות השקעה אלטרנטיבית.

בעסקה כזו אין שליטה על העסקה, אין שקיפות ויש תלות בקבוצה. מצד שני ישנן יתרונות גדולים בעסקה כזו. קודם כל מדובר בצוות מקצועי שמוביל את התהליך, יש שקט נפשי,  אין צורך בהתעסקות, הפרויקטים לזמן קצוב, והתשואה בפרויקטים כאלו היא גבוהה.

לפיכך קשה לדעת איזו מודל עסקי עדיף. האם יש להעדיף עסקה ישרה בנכס או יש להעדיף עסקה באמצעות קרן.

לדעתנו הדרך העסקה הטובה בין השניים היא עסקה שיכולה לשלב את היתרונות הגלומים בהשקעה ישירה בנכס , והשקעה ישירה באמצעות קרן וכך להסיר או לגמד את החסרונות של כל אחת מהן.

עסקאות פיננסיות מגובות נדל"ן – בטוחות יותר.

בעולם של ריביות בשיעור אפס, הנכסים הסולידים מניבים תשואות מינימאליות. התשואות המינימאליות גורמות גם למשקיעים ששונאים סיכון להגדיל  את תיאבון הסיכון ולחפש הרפתקאות,ועסקאות מסוכנות.

אז איך למעשה ניתן לשמור על תשואות יפות ועדין לשמור על רמות סיכון נמוכות?

הפתרון הוא עסקאות פיננסיות מגובות נדל”ן.

בעסקאות אלה המשקיע מחפש תשואה גבוהה ככל שניתן ועושה ככל שניתן לשמור על הקרן במקרה של אירוע קיצון.

הבטוחה האיכותית ביותר בעסקאות היא גיבוי נכס נדל”ני כנגד העסקה. בעסקאות אלו יש חשיבות למימוש  הנכס במידת הצורך. ודאגה לשמירת הקרן.

בעסקאות מגובות נדל”ן ההשקעה היא על בסיס חוזה בניגוד לעסקאות הנדל”ן הרגילות המתבססות על פי תחזית עסקית בלבד.

בעסקאות פיננסיות מגובות נדל”ן יש בטוחה חזקה לעסקה בניגוד לעסקה יזמית ממונפת שאם משהו משתבש הבנק יממש את העסקה והמשקיע יפסיד את כספו.

עסקה ישירה בנכס היא אומנם מגובה נדל”ן אך התשואות נמוכות ואין התחייבות חוזית ל buyback (רכישה עצמית של הנכס).

לסיכום,

השקעות נדל”ן במיוחד מעבר לים  דורשות מקצוענות, וזמן רב דבר שאין לרוב המשקיעים.

השקעות מעבר לים עלולות להיות מסוכנות ולהפיל גם את הטובים ביותר. מי שאינו מוכן להסתכן שלא יחפש תשואות אטרקטיביות.

האפשרות המועדפת למשקיע שמעוניין למזער סיכונים ועדיין מעוניין לקבל תשואה דו ספרתית היא באמצעות עסקאות פיננסיות עם התחייבות חוזית.  העסקה חייבת להיות מגובה בנכס ריאלי כמו נדל”ן.

חושבים על העתיד כחול 970*250 ב'
בדוק בחינם את זכאותך לדרכון פורטוגלי

שתפו את הפוסט

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב print
שיתוף ב email

מיזמים נבחרים

השקעה במנהטן

Exitvalley - להשקיע חכם בסטרטאפ מנצח

logo
התחל לעקוב אחרי המומחים
הטובים בעולם בשוק ההון.

השקעה פיננסית כנגד בטוחה

קורסים אונליין בתחומי ההשקעות והפיננסיים

קורס אונליין לבינה עסקית
קורס אונליין במסחר באופציות בשוק ההון האמריקאי
קורס אונליין במסחר בנפט

Fiverr - שירות פרילנסרים לעסקים

רשתות חברתיות

קטגוריות

קטגוריות
גלילה לראש העמוד
   הרשמה לניוזלייטר
דילוג לתוכן