לאורך העשור האחרון השתחל לנוף ההלוואות בישראל מנוף פיננסי חדש. נדלניסט"ים, בעלי עסקים ויזמים למיניהם – הגיע הזמן שתכירו את הלוואת מזנין.
שרשרת פיגועים וחטיפת חיילים הובילה את ישראל למבצע 'עופרת יצוקה',
מלחמת רוסיה-גאורגיה פרצה במפתיע(?) וגבתה קורבנות רבים, ובארה"ב פרץ משבר האשראי הגדול שהתפשט לכל חלקי הגלובוס (וגם הסרט 'הנקוק' בכיכובו של וויל סמית יצא לאקרנים – אולי האירוע הכי נורא של אותה שנה).
אבל, איך אמרו חבורת 'מונטי פייתון' – Always look at the bright side of life .
כשזה נאמר, שנת 2008 הביאה לנו גם מעט דברים חיוביים: ראינו איך אוסיין בולט מגדיר מחדש את חוקי הפיזיקה באולימפיאדת בייג'ין, ראינו את ג'ורג' בוש מפנה סוף סוף את הבית הלבן ואת אובמה נבחר לנשיא האפרו-אמריקני הראשון, ראינו את קובה משתחררת מדיקטטורת הרשע של פידל קסטרו, וראינו איך ברצלונה הופכת את משחק הכדורגל לאמנות בתנועה.
למה אנחנו לוקחים אתכם אחורה ל-2008?
ראשית, כדי להזכיר לכם שבכל רע אפשר למצוא גם את הטוב. שנית, כדי לחזק אתכם עם העובדה שעברנו את השנה הנוראית הזו, ולכן גם את שנת 2020 הקשה נעבור. שלישית, כדי ליידע אתכם שזוהי השנה בה הונחו היסודות בישראל למנוף הפיננסי האלטרנטיבי – 'הלוואת מזנין'. או בשמה השני – 'הלוואה להשלמת הון', או אם תרצו גם בשמה השלישי – 'קרן מימון ביניים'.
הלוואת מזנין: הפריצה הגדולה לישראל
נחזור שוב למשבר האשראי העולמי בשנת 2008. בעקבות אותו משבר היה קשה מאוד ליזמים לקחת הלוואות. הבנקים סגרו את הברזים, שוק ההון סגר את הדלתות. נוסף על כך, וכנראה גם חשוב מכך, המשבר הזה הוביל אותנו למציאות של סביבת ריבית נמוכה. אמרנו ירידה בריביות, אמרנו עלייה במחירי הדירות.
בועת הנדל"ן התפוצצה עם עליית מחירים בשווי הנכסים.
המשקיעים בנדל"ן נאלצו לגייס ממון על מנת להוציא לפועל את הפרויקטים שלהם. בשל כך, הם היו זקוקים לליווי פיננסי. משבר האשראי עולמי, סביבת הריבית הנמוכה, עליית מחירי הנדל"ן – כל אלו הכשירו את הקרקע לנחיתה הרכה של הלוואות מזנין בישראל.
מזנין - הלוואה להשלמת הון
מזנין (Mezzanine) זהו מונח השאול מלקסיקון האדריכלות ופירושו 'קומת ביניים'. בבניינים בני 2 קומות אנו נמצא לפעמים קומת ביניים, קומה בעלת שטח מצומצם שאינה נחשבת לקומה סטנדרטית, ומטרתה העיקרית היא להגביה את הקומה הראשונה מן הקרקע.
איך זה מתבטא בעולם הנדל"ן? לפי התסריט הבא:
נניח שנפלה לידינו עסקה משתלמת לרכישת נכס חסר סיכון – איזשהו מגרש גדול ברמת השרון או קומפלקס דירות במיאמי ביץ' (יחי ההבדל הלא כל כך קטן) – כדי להוציא לפועל את הפרויקט הזה, לרוב אנחנו נשען על 2 מקורות מימון: ההון העצמי שלנו והלוואה בנקאית. נניח וההלוואה הבנקאית תממן כ- 75% מההון הנדרש לנו. את 25% הנותרים ישלים ההון העצמי שלנו.
אבל מה קורה במצב שבו ההון העצמי שלנו לא מספיק?
אם ישנם פערי הון בין ההלוואה הבנקאית שלקחנו לבין ההון העצמי שברשותנו, עלינו למצוא דרך לגשר על הפער הזה. הלוואת מזנין היא המגשרת שלנו. היא הכסף שמעל לקומת הקרקע (ההון העצמי) ומתחת לגג הבניין (ההלוואה הבנקאית). היא האמצע של מדרג סדר הנושים – נחותה לחוב בכיר, קודמת לבעלי מניות.
הלוואת מזנין: קווים לדמותה
בדיוק כמו שמאחורי כל גבר מצליח עומדת אישה חזקה, כך מאחורי כל פרויקט מצליח עומדת הלוואה משתלמת. במקרה של מזנין, ההלוואה הזאת מאופיינת בכמה תכונות שונות:
- "עפה על עצמה" – אחד החסרונות הבולטים של הלוואת מזנין הוא תנאי הריבית הגבוהה. אם הבנק יעניק לנו הלוואה בריבית של 6%, הלוואת מזנין יכולה לבקש לעצמה ריבית של- 12% ומעלה. למה זה? כי רמת הסיכון שלה היא גבוהה. מה שמביא אותנו לתכונה הבאה והחיובית יותר של הלוואת מזנין.
- "קלה להשגה" – אותה ריבית גבוהה שנושאת עמה הלוואת מזנין, היא תנאי מקובל משום שכדי להשיג את ההלוואה אין לנו צורך לספק תשקיפים, והיא תסתפק בבטחונות וערבויות נמוכות (אם בכלל).
- "יודעת את מקומה" – מקומה של הלוואת מזנין במדרג פירעון ההלוואות הוא נמוך יותר. הבנק, מטבע הדברים, הוא זה שנהנה משעבוד ראשוני, ולכן כשתגיע השעה להחזיר את ההלוואות הבנק (או לא עלינו – שעת חדלות פירעון), הבנק יהיה הראשון שיקבל את חלקו. רק לאחר מכן יגיע תורה של הלוואת מזנין.
- גמישה וזורמת" – כשמדובר בהלוואת מזנין, תהיו בטוחים שהגוף הממן יהיה גמיש אתכם, יזרום עם שינויים לא צפויים בלוח הזמנים, ויביע נכונות להזרים כספים נוספים בעת הצורך.
סוגי הלוואות מזנין
- המודל הקלאסי – בצורה המוכרת והנפוצה ביותר שלה, הלוואת מזנין מעמידה ריבית גבוהה לקרן ומכאן מקבלת את התמורה שלה.
- מודל הרווחים – במודל הזה של הלוואת מזנין, הגוף המממן יבקש לעצמו אחוז מסוים מרווח ההשקעה שלכם בתמורה להשתתפותו בהשלמת ההון.
- מודל השותפות – גם חברות המזנין יודעות ליזום עסקאות כשצריך. במודל השותפות הגוף המלווה הוא זה שבדרך כלל יאתר אתכם, ויציע לכם הלוואה להשלמת הון בתמורה להכנסה שוטפת. לנדלניסט"ים שבינינו יציע הגוף המלווה הלוואה בתמורה לחלק מהנכס הנרכש, ולבעלי העסקים הלוואה בתמורה למניות.
מתי לקחת הלוואת מזנין?
אז מתי כדאי לקחת הלוואת מזנין? מתי שאנחנו זקוקים להשלמת הון עצמי. הלוואת מזנין תשרת אותנו כשאנו רוצים לחתום על עסקת נדל"ן, כשאנו צריכים למקסם את הדו"ח הפיננסי של החברה שלנו, כשאנו בדרך לרכישה של חברה מתחרה או בדרך לאקזיט ועלינו להציג הון בסיסי.
ההצלחה של הלוואת המזנין שניקח תלויה בהצלחתם של 3 הפרמטרים הבאים: ניהול האשראי, מקור המימון ומודל התמחור.
את הלוואות מזנין מעניקים גורמים חוץ בנקאיים (אם כי בשנים האחרונות גם הבנקים מנסים את מזלם). כדי לקחת הלוואת מזנין בביטחון מלא, חשוב שמקור המימון שלנו יהיה בעל ניסיון, מישהו שהצליח לתמרן בתקופות של מיתון, מישהו שהצליח ללוות פרויקטים בזמני משבר, שמקורות המימון שלו עצמו הם משקיעים כשירים מתחום הנדל"ן, שיודע גמישות מהי, שמתאים עצמו לפרויקט שבו לוח הזמנים נתון לשינויים.
במילים אחרות – מקור המימון של ההלוואה צריך להיות אחד שעבר כברת דרך בעולם הנדל"ן וחווה את כל הצדדים שלו. לטוב ולרע.
תשלימו את ההון, תשלימו עם המציאות
והנה העובדה שבשטח – היקף האשראי החוץ בנקאי בישראל עומד על 120 מיליארד ש"ח. הלוואה חוץ בנקאית היא כבר לא מילה גסה והציבור הישראלי יודע זאת. חוץ מזה, בואו ונודה באמת: שנת 2020 המטורפת כבר הוציאה כל אחד ואחת מאיתנו מאזור הנוחות, אז אולי במקום להיאבק במציאות, הגיע הזמן פשוט להשלים איתה? אולי ננצל את שנת הטירוף הנוכחית כדי להגיע להבנה שבמצב הנוכחי כל האמצעים כשרים?
כשזה נאמר, הלוואת מזנין "קטנה" יכולה להפוך אתכם לגדולים יותר. אם אתם צריכים לחזק את הדו"ח הפיננסי שלכם, אם אתם רוצים להגדיל את היקף הפרויקטים שלכם, אם אתם זקוקים להשלים את ההון העצמי שלכם – הלוואת מזנין היא הפתרון הפיננסי המשלים והמושלם עבורכם.
