השקעות המונים בנדל"ן
רבים מאיתנו מחפשים כל הזמן דרכים להשקיע בתבונה. הבנק כבר לא נותן ריבית טובה ואנו פונים לאפיקי השקעה אחרים. אחד מאפיקי המועדפים, הוא השקעה בנדל"ן. לצערנו, לא לכולם יש את ההון הדרוש לרכישת נכס להשקעה. במקרים מסוימים לקיחת משכנתה. לא תמיד כדאית, אז מה עושים?
יש לכך פתרון והוא השקעות המונים בנדל"ן.
9 סיבות למה כדאי להשקיע דרך פלטפורמות להשקעות המונים בנדל"ן:
1. ההיבט הכלכלי
רכישת דירת מגורים היא דבר יקר במיוחד כשמדובר על נכס במדינת ישראל. רכישת נכס להשקעה בישראל היא כמעט משימה בלתי אפשרית. במידה ויש לנו סכומי כסף לא גבוהים. למשל 100 אלף ₪ , הסכום לא מספיק לרכישה של נכס בישראל או נכס איכותי במקומות אחרים בעולם. רכישת נכס נדל"ני דרך פלטפורמת להשקעות המונים או דרך רשת נדל"ן חברתית, תאפשר לנו להיות שותפים בבעלות על נכס בהשקעה של סכומים נמוכים.
2. פיזור סיכונים
את המשפט: "לא שמים את כל הביצים בסל אחד", כולנו מכירים. המשפט הזה הוא נכון במיוחד כאשר מדובר בעולם ההשקעות. בעבר הלא רחוק כאשר היינו מעוניינים להשקיע בנדל"ן, היינו צריכים להשקיע בנכס אחד. היום באמצעות פלטפורמות להשקעות המונים ישנה אפשרות להיות הבעלים של כמה נכסים. נניח שיש לך הון של 400 אלף ₪, בסכום כזה אתה יכול להיות שותף במספר נכסים. שותפות בכמה נכסים תגדיל את הסיכוי לאקזיט מוצלח ותגדיל את התשואה על ההון. השקעה בנכס אחד בלבד מפחיתה את הסיכוי לאקזיט. בנוסף השקעה בנכס אחד מגדילה את הסיכון, במיוחד עם יש מינוף ומשהו משתבש.
3. מקצוענות
פלטפורמות למימון המונים או רשתות נדל”ן חברתיות עובדות עם היזמים ונותני השירותים הטובים ביותר. רכישה ללא פלטפורמה מקצועית תאלץ אותנו לבזבז זמן וכסף על נותני שירותים. במקרים מסוימים אנו עלולים לעשות טעויות גורליות.
4. תקופת ההשקעה
תקופת ההשקעה בהשקעות המונים בנדל”ן בדרך כלל ידועה מראש. תקופת ההשקעה בפרויקט נע בין 2-3 שנים בעסקאות אקזיט. בעסקאות בעלות תזרים קבוע זמן ההשקעה ארוך יותר, עם נקודות יציאה למשקיע. בעסקאות ישירות (עצמאיות), כאשר המשקיע מעוניין לסיים עם ההשקעה מכל סיבה שהיא, הוא נאלץ להשקיע זמן במכירת הנכס. לפעמים הוא גם יוצא מזה ללא רווח, ולפעמים גם בהפסד.
5. הון היזם
בדרך כלל בפרויקטים של השקעות המונים יש קרנות שמנהלות את כספי המשקעים. ברוב המקרים, היזם של הפרויקט עצמו משקיע. ההון שהיזם משקיע מביע קודם כל ביטחון ואמון בפרויקט. חשוב לציין שבחלק מהפלטפורמות להשקעות המונים, יש קדימות תשואה למשקיעים לפני שהיזם מקבל רווחים.
6. מינוף הפרויקט
מינוף היא אחת הדרכים המקובלות לשפר את התשואה המתקבלת מהנכס. מינוף למרות שהוא משפר את התשואה על הנכס הוא מהווה סיכון. הסיכון גבוה במיוחד כאשר נוצרת “תקלה” בפרויקט. המינוף שהקרן בהשקעות המונים לוקחת הוא אמנם גבוה, אך הוא מחולק לכמה רבדים. ברובד הראשון יש הלוואה בנקאית עם ריבית נמוכה, ברובד השני יש הלוואת מזנין (הלוואת גישור) בריבית גבוהה יותר. המינוף הגבוה משפר את התשואה ומסכן את המשקיע עד גובה ההון העצמי שהוא סיכן בפרויקט ולא מעבר לזה.
7. “מסלול ירוק“
נניח והחלטת ללכת על רכישת נכס להשקעה בחו”ל. ההשקעה בחו”ל מחייבת אותך להתנהל מול רשות המס של אותה מדינה. ההתנהלות מחייבת אותך לפעול מול רו”ח מקומי. התנהלות כזו יוצרת כאב ראש ועלויות כספיות. ברגע שאנו רשומים ברשות המס של אותה מדינה הרישום הוא לתמיד. עם כל המשתמע מכך. בעסקאות נדל”ן דרך פלטפורמות להשקעות המונים, תמיד נפתחת חברה ייעודית לשם כך (LLC). ההתנהלות מול רשויות המס היא כבר דרך החברה שהוקמה ולא באופן פרסונלי.
8. תשואה
בגמר הפרויקט התשואות שהקרנות מצליחות להשיג על רכישת נכס, הן בדרך כלל גבוהות יותר מתשואות שניתן להשיג באופן עצמאי. בעסקאות עצמאיות, במידה ולא מכרנו את הנכס באופן מיידי. אנו חשופים לעלויות אחזקת הנכס, עלויות חברת הניהול (אם יש), וסיכון שהנכס ישאר ללא דיירים, ולא נקבל עליו שכירות.
9. השקט הנפשי
רכישת נכס באמצעות פלטפורמה של השקעות המונים היא השקעה פאסיבית לחלוטין. אין לנו כל התעסקות בפרויקט. ברכישה ישירה תמיד יהיה עלינו לדאוג לשיפוץ או תחזוקת הנכס. להתעסק עם מתווכים ועם דיירים. לשלם לחברת הניהול, למכור את הנכס בעצמנו, וכו’. כמובן יש גם לזכור שבעלות על הנכס מחייבת אותנו מבחינה משפטית. כל אירוע מצער בנכס עלול לחשוף אותנו לתביעה.
סיכום
קראתם מהן היתרונות שבגללם כדאי להשקיע בנדל”ן דרך פלטפורמות למימון המונים. לעומת השקעה ישירה ברכישת נכס. בסופו של יום, כל אחד מאיתנו מחליט מה הדבר שנכון לו לעשות.
אין לראות במאמר זה או בכל מאמר אחר כהמלצה להשקעה כלשהי.
